fbpx

Βραχυχρόνιες μισθώσεις για ιδιώτες

Ποια είναι τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσω για να ασχοληθώ με το AirBnb, το HomeAway, το Booking και τις άλλες ψηφιακές πλατφόρμες Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων;

Βραχυχρόνιες μισθώσεις για ιδιώτες

Ποια είναι τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσω για να ασχοληθώ με το AirBnb, το HomeAway, το Booking και τις άλλες ψηφιακές πλατφόρμες Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων;

Αναμενόμενα έσοδα και πραγματικά κέρδη

Το πρώτο ερώτημα που θα πρέπει να κάνει κανείς είναι:

Πρέπει να ασχοληθώ με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις πλατφόρμες τύπου AirBnb, HomeAway κ.α.

Είναι απαραίτητο πριν ξεκινήσει να ασχολείται κάποιος με την βραχυχρόνια μίσθωση ως οικοδεσπότης να μελετήσει ποια θα είναι τα προσδοκώμενα οφέλη. Θα πρέπει να λάβει υπόψη του την αυξανόμενη κίνηση λόγω της αύξησης του τουρισμού στην Ελλάδα, της ανόδου του AirBnb, Booking, HomeAway και των άλλων ψηφιακών πλατφορμών αλλά και παραμέτρους όπως η περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, η κατάστασή του, η περίοδος λειτουργίας, η αναμενόμενη πληρότητα και η τιμή του ανταγωνισμού ώστε στο τέλος να υπολογίσει τα πραγματικά κέρδη που θα του αποφέρει.
Ένα τέτοιο υπολογισμό μπορείτε να δείτε δίπλα και να υπολογίσετε ποια θα είναι τα αναμενόμενα έσοδα από ένα ακίνητο.

Πρέπει όμως ο ενδιαφερόμενος να λάβει υπόψη του και το αρχικό κόστος ανακαίνισης, το κόστος διαχείρισης, τα διάφορα μηνιαία έξοδα αλλά και τα ρίσκα που αναλαμβάνει πριν προχωρήσει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Δείτε εδώ ένα αναλυτικό παράδειγμα υπολογισμού.

Νομοθεσία

Αν θέλετε να μάθετε περισσότερα, η σχετική νομοθεσία που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις online πλατφόρμες τύπου AirBnb είναι:

Αρχικό άρθρο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Τροποποίηση της ΠΟΛ.1187/2017 (Β΄ 4232) Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Τροποποίηση της ΠΟΛ.1187/2017 (Β΄ 4232) Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτύου.

Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Συνεργασία του Ε.Δ. με τις πλατφόρμες

Προσθήκη του άρθρου 39Α στον Ν.4172/2013

Τροποποίηση του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016

Φορολογική μεταχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης

Διευκρινίσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση

Φορολόγηση βραχυχρόνιων μισθώσεων

Ειδικό Σήμα Λειτουργίας

Υποβολή πληροφοριακών στοιχείων

Φορολόγηση εισοδήματος

  • Βήμα 1

    Το πρώτο βήμα είναι να ορισθεί ο Διαχειριστής, που θα αναλάβει όλες τις διαδικασίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για να ξεκινήσει κανείς είτε θα διαθέτει ένα ακίνητο ή θα το υπεκμισθώσει με την προϋπόθεση να υπάρχει ο σχετικός όρος στην σύμβαση με τον ιδιοκτήτη.

  • Βήμα 2

    Μετά την καταχώρηση του ενοικιαστηρίου (αν γίνεται υπεκμίσθωση) θα λάβει τον Αριθμό Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

  • Βήμα 3

    Στην συνέχεια ο Διαχειριστής θα καταχωρήσει το ακίνητο στην ΑΑΔΕ  και το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να λάβει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Δείτε αναλυτικά τις οδηγίες υποβολής στο Μητρώο εδώ.

  • Βήμα 4

    Φυσικά θα πρέπει να δημιουργηθεί ένας λογαριασμός σε μια πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως είναι το AirBnb ή το HomeAway όπου θα πρέπει να αναγράφει ο αριθμός Μητρώου του ακινήτου. Όπου υπάρχει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας από τον ΕΟΤ θα αναφέρεται αντί του αριθμού μητρώου του ακινήτου.

  • Βήμα 5

    Το επόμενο βήμα είναι να υπογραφεί ηλεκτρονικά η Συμφωνία βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το ακίνητο με την μεσολάβηση της πλατφόρμας με τους εκάστοτε πελάτες, να γίνουν δηλαδή κρατήσεις.

Νομοθεσία

Αν θέλετε να μάθετε περισσότερα, η σχετική νομοθεσία που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις online πλατφόρμες τύπου AirBnb είναι:

Αρχικό άρθρο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Τροποποίηση της ΠΟΛ.1187/2017 (Β΄ 4232) Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Τροποποίηση της ΠΟΛ.1187/2017 (Β΄ 4232) Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτύου.

Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Συνεργασία του Ε.Δ. με τις πλατφόρμες

Προσθήκη του άρθρου 39Α στον Ν.4172/2013

Τροποποίηση του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016

Φορολογική μεταχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης

Διευκρινίσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση

Φορολόγηση βραχυχρόνιων μισθώσεων

Ειδικό Σήμα Λειτουργίας

Υποβολή πληροφοριακών στοιχείων

Φορολόγηση εισοδήματος

  • Βήμα 1

    Το πρώτο βήμα είναι να ορισθεί ο Διαχειριστής, που θα αναλάβει όλες τις διαδικασίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για να ξεκινήσει κανείς είτε θα διαθέτει ένα ακίνητο ή θα το υπεκμισθώσει με την προϋπόθεση να υπάρχει ο σχετικός όρος στην σύμβαση με τον ιδιοκτήτη.

  • Βήμα 2

    Μετά την καταχώρηση του ενοικιαστηρίου (αν γίνεται υπεκμίσθωση) θα λάβει τον Αριθμό Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

  • Βήμα 3

    Στην συνέχεια ο Διαχειριστής θα καταχωρήσει το ακίνητο στην ΑΑΔΕ  και το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να λάβει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Δείτε αναλυτικά τις οδηγίες υποβολής στο Μητρώο εδώ.

  • Βήμα 4

    Φυσικά θα πρέπει να δημιουργηθεί ένας λογαριασμός σε μια πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως είναι το AirBnb ή το HomeAway όπου θα πρέπει να αναγράφει ο αριθμός Μητρώου του ακινήτου. Όπου υπάρχει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας από τον ΕΟΤ θα αναφέρεται αντί του αριθμού μητρώου του ακινήτου.

  • Βήμα 5

    Το επόμενο βήμα είναι να υπογραφεί ηλεκτρονικά η Συμφωνία βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το ακίνητο με την μεσολάβηση της πλατφόρμας με τους εκάστοτε πελάτες, να γίνουν δηλαδή κρατήσεις.

Υποχρεώσεις

Κάθε μήνα υποβάλλονται (ως τις 20 του μήνα) ηλεκτρονικά στην Α.Α.Δ.Ε. όλες οι συμφωνίες / κρατήσεις για την βραχυχρόνια διαμονή βάσει της ημερομηνίας αναχώρησης.
Δείτε τις οδηγίες υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής 

Ως την ημέρα έναρξης της υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος θα πρέπει να γίνει και η οριστικοποίηση των δηλώσεων από τον διαχειριστή του ακινήτου και αυτό θα είναι το συνολικό εισόδημα από τις πλατφόρμες Βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Φορολογία

Ως ιδιώτες, τα εισοδήματα που λαμβάνει κανείς από το AirBnb και τις άλλες online πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογούνται σαν εισόδημα από ακίνητα.

Η κλίμακα φορολογίας είναι:
0 – 12.000€ 15%
12.001€ – 35.000€ 35%
35.000€ – 45%
  • Σαν έξοδα εκπίπτουν βάσει της νομοθεσίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δαπάνες ίσες με το 5% των εσόδων.

Σχεδιασμός Πλάνου

Είναι σημαντικό από την αρχή να έχει γίνει η σωστή εκτίμηση εσόδων και εξόδων ώστε να δρομολογηθούν οι απαραίτητες ενέργειες για ένα σωστό χειρισμό που θα οδηγήσει σε όσο το δυνατόν ελάχιστες φορολογικές επιβαρύνσεις αλλά και στην μεγιστοποίηση της απόδοσης του ακινήτου.

Προβλήματα

Σαν ιδιώτης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν συμφέρει η παροχή άλλων υπηρεσιών εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.) διότι θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Επίσης οι 12.000 θεωρούνται από πολλούς το όριο για τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων λόγω της αυξημένης φορολογίας.

Η Λύση

Εδώ υπάρχει η λύση το εισόδημα να περάσει ως επιχειρηματική δραστηριότητα, είτε ως ελεύθερος επαγγελματίας είτε για παράδειγμα με την ίδρυση μιας εταιρείας ΙΚΕ  και να περάσει όλα τα έξοδα, τις δαπάνες και αποσβέσεις από επενδύσεις – ανακαινίσεις που αφορούν το ακίνητο.

Παράδειγμα υπολογισμού για ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας με διαχείριση ένα ιδιώτη

Θεωρούμε αρχικά έξοδα ανακαίνισης 3.000,00€ και έξοδα εξοπλισμού 2.000,00€

Υπολογίζουμε 12μηνη περίοδος λειτουργίας και μια μέση πληρότητα στις 20 μέρες το μήνα (67%).

Επιλέγουμε μια μέση τιμή ενοικίασης 70,00€ και με μια πρόχειρη εκτίμηση μηνιαία έξοδα στα 250,00€

Το Ετήσιο Εισόδημα θα φτάσει στα 17. 033,33€ και βάσει της φορολογίας ο φόρος ακινήτου θα ανέλθει στα 3.561,61€

Όμως για να δούμε το πραγματικό όφελος θα πρέπει να υπολογίσουμε τα αποτελέσματα σε βάθος μιας τριετίας αφαιρώντας τα πραγματικά έξοδα:

Αποτέλεσμα 1ου έτους: 2.471,56€
Αποτέλεσμα 2ου έτους: 7.471,55€
Αποτέλεσμα 3ου έτους: 7.471,55€
Σύνολο 3ετίας 17.414,67€

Δείτε εδώ το αντίστοιχο παράδειγμα για την διαχείριση του ακινήτου σαν επαγγελματική δραστηριότητα με την προϋπόθεση ίδρυσης μιας ΙΚΕ.

Οδηγίες, Συμβουλές, Αρθρογραφία

Διαβάστε νέα, συμβουλές και οδηγίες για να πετύχετε στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου

Επίσημη παρουσίαση της εφαρμογής KRS Reporting

Η παρουσίαση της πρωτοποριακής λογιστικής εφαρμογής KRS Reporting πραγματοποιήθηκε τη Δευτέρα 06 Μαΐου 2019 στο Μουσείο Μπενάκη. Σε μια βραδιά αφιερωμένη στην τεχνολογία, ο CEO & Founder της KRS, Κωνσταντίνος Ράικος, μίλησε για την καινοτομία που φέρνει η εφαρμογή...

Διαβάστε Περισσότερα

Περιορισμός 90 ημερών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις από ιδιώτες, αλήθειες και ψέματα!

Έχουν περάσει αρκετοί μήνες από την πρώτη εφαρμογή της πλατφόρμας που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι ασάφειες εξακολουθούν να μας μπερδεύουν. Τις ασάφειες τις προκαλεί η λανθασμένη ερμηνεία του νόμου. Ας πάρουμε τα πράγματα με την σειρά. Το άρθ. 111 του Ν....

Διαβάστε Περισσότερα

Πότε επιβάλλεται χαρτόσημο σε μισθώσεις airbnb

Οι Διαχειριστές Ακινήτων που μισθώνουν ακίνητα από ιδιοκτήτες προκειμένου να τα διαθέσουν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως το AirBnb, φυσικά με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, η μίσθωση υπάγεται σε τέλη χαρτοσήμου 3%. Μια νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει τα...

Διαβάστε Περισσότερα

Copyright 2019 © KRS  |  Designed & Hosted by KRS Digital Marketing Services

Pin It on Pinterest